7月的房价数据显示，全国的房地产市场面临压力而整体下降。然而，在这样的背景下，有两个城市却逆势上升，那就是上海和西安。
首先，让我们来看上海。上海的新房价格已经连续26个月环比上涨，而同比已连续69个月上涨。7月，新房价格同比上涨4.4%，领跑全国。这些数据的背后有几个关键原因。
一是经济实力。上海是中国第二有钱的城市，主要体现在资金总量、住户存款和个税收入上。截至今年7月末，上海的金融本外币存款总额为21.48万亿元，仅次于北京的24.95万亿元。2023年，上海的住户存款余额为60166亿元，同样位居全国第二。上海还是国际金融中心，汇集了众多高端金融机构和服务业，吸引了大量资金流入。
上海的个税收入也非常高，2022年几乎相当于“北京+广州”的总和。这与上海作为大企业总部的密集所在地密切相关，进而带动了高收入人群的聚集，从而进一步推动了房价的上涨。
其次，上海居民的杠杆率较低。按照国际通行标准，2023年，上海的住户杠杆率为79.5%，低于深圳的97.5%和广州的93.1%。这意味着上海居民在很大程度上还有经济能力去购买房产。此外，上海的房地产市场回暖还得益于核心区豪宅市场的火爆。今年上半年，上海高端住宅的成交套数在各总价段均排在国内第一，总价5000万元以上的豪宅成交数占比近八成。
从总价结构来看，上海房价越靠近核心地段越高，比如虹口、杨浦、徐汇等地均价都在每平方米10万元以上。相比之下，从城区向郊区和远郊辐射，房价会逐层降低。
接着来看西安。西安的房价也呈现上升趋势，7月新房价格环比连续两个月上涨，同比上涨3.4%，排名全国第二。西安的房价上涨同样有几个关键因素。
一是改善型住房的需求。就在7月份，西安有23个项目开盘，其中2个纯改善项目去化率较高。曲江新区的金茂·璞逸曲江开盘去化率达到100%，奥体的绿城·紫棠苑去化率则为94%。这些高端改善型项目显然拉高了整体房价。
西安的人口增长也为房价的上涨提供了动力。近三年，西安的常住人口增长了40.9万，仅次于郑州的39.1万。地铁客运强度等数据表明，西安的城市活力和吸引力在北方城市中依旧保持强劲。西安的小学生在校人数增速近八年达到75.2%，位居全国主要省会城市之首，这表明年轻人口和家庭仍在大量涌入，进一步支持了住房市场的需求。
此外，西安尽管居民杠杆率稍高于上海，但依然低于广深。2022年，西安的居民杠杆率为83.4%，尚有一定的加杠杆空间，这使得当地居民有更强的购房能力。
总结来说，上海和西安逆势上涨的原因主要在于其强大的经济支撑、居民较低的杠杆率和高端改善型住房的需求。两地的房价上涨并非偶然，而是多种因素共同作用的结果。随着宏观经济背景和政策环境的变化，这两座城市的房地产市场依然会有较强的韧性和增长潜力。
